AFECTACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES Y NEGOCIOS POR LA CRISIS DEL COVID-19 Y EL REAL DECRETO 463/19

Publicado 19.03.2020

Nuestro Comité de Respuesta a la Crisis del Covid-19 está recibiendo muchas llamadas de clientes preguntando por los efectos del Real Decreto 463/2020 sobre los contratos de arrendamiento de locales, tanto destinados a hostelería como a otro tipo de actividades.

No es preciso indicar que el Real Decreto 463/2020 constituye una norma de excepción que sólo cobra sentido ante el advenimiento de una circunstancia extraordinaria que está repercutiendo negativamente en todos los sectores de la economía. Y en consecuencia, que la crisis que nos afecta constituye un evento de incuestionable fuerza mayor susceptible de ser alegado como causa válida de resolución o modulación de toda suerte de contratos, incluidos por descontado los de arrendamiento de locales.

Pero tal supuesto debe acreditarse en cada caso. Y desde luego, no constituye una suerte de bula que nos libera de toda obligación para con la contraparte. Al contrario. Entraña un deber de comportamiento adecuado a las circunstancias, es decir, sumamente diligente y presidido por el deber de buena fe que también resulta exigible en el cumplimiento de todo contrato.

La prueba del evento constitutivo de fuerza mayor no plantea especial dificultad en el caso de las actividades prohibidas (o si se prefiere suspendidas) por el Real Decreto 463/2020, pues en todos y cada uno de tales supuestos el evento de fuerza mayor viene determinado por la obligación legal de suspender la actividad.

El problema se suscita tanto en relación con las actividades permitidas, como a propósito de las actividades que no constan expresamente autorizadas ni prohibidas, que son la mayoría. Y ello, por dos motivos. En primer lugar, porque ambos tipos de actividades pueden verse afectadas por el último mandato que se contiene en el párrafo primero del art. 10 del Real Decreto 463/2020, conforme al cual “se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio”. Y en segundo término, porque aun en el caso de cumplir las normas de prevención (contacto mínimo con clientes y separación mínima de un metro entre personas) y poder, en teoría, desarrollar su actividad sin trabas legales o gubernativas, lo cierto es que son muchos los negocios que se están viendo obligados a cerrar por motivos de enfermedad, cuarentena o confinamiento de sus empleados; por la imposibilidad de suministro de sus proveedores; por no alcanzar la facturación suficiente para cubrir gastos; o por causas similares en todo caso provocadas por la crisis que estamos padeciendo.

Pues bien, todos y cada uno de esos supuestos constituyen también un evento impeditivo de fuerza mayor y si se acredita su concurrencia pueden dar lugar, o bien a la válida resolución del contrato de arrendamiento de local por imposibilidad sobrevenida (supuesto siempre de interpretación muy restrictiva), o bien a una modulación de sus efectos, como podría ser la exoneración o minoración temporal del pago de la renta (mucho más probable en este tipo de supuestos por la interpretación restrictiva que preside la figura de la fuerza mayor, el principio de conservación de los contratos que a su vez preside nuestro ordenamiento jurídico privado y las pautas interpretativas que para estos supuestos vendrán sin duda constituidas por las demás normas que se están dictando con motivo del estado de alarma, la mayoría de las cuales establecen medidas parecidas en relación con el cumplimiento de las obligaciones públicas).

La prueba del evento impeditivo u obstativo dependerá de cada caso concreto y es importante ir recopilándola para poder acreditar más tarde su concurrencia (bajas de trabajadores, cierres de caja acreditativos de la disminución de ingresos, orden de cierre de la autoridad gubernativa, comunicación de imposibilidad de prestación del suministro o servicio contratado, multas, etc.).

Pero tanto o más importante que la acreditación de la causa es la conducta que, en estas especiales circunstancias, debemos mantener frente al propietario para poder beneficiarnos de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, o de cambio de circunstancias por motivos de fuerza mayor, que en nuestro ordenamiento jurídico se considera implícita en todo contrato y a la que dedicamos una publicación anterior que puede consultar aquí, y cuya lectura recomendamos con carácter complementario.

En efecto. Nuestro sistema legal y jurisprudencial no contempla la posibilidad de alegar fuerza mayor impeditiva o exonerativa en aquellos supuestos en que ya existía un incumplimiento previo. Olvídense, por tanto, de alegarla quienes ya mantenían un comportamiento moroso con su propietario antes de promulgarse el Real Decreto. Porque casi con toda seguridad no será admitida. Y esmérense todos los demás en el cumplimiento de sus contratos en tanto les sea posible. Porque sólo así podrán beneficiarse de sus efectos.

Además, para beneficiarse de sus efectos será esencial que mantengan (y puedan acreditar más tarde) un comportamiento voluntarioso y diligente con la propiedad, advirtiendo con la mayor antelación posible del advenimiento de la causa constitutiva de fuerza mayor, explicando sus motivos, proporcionándole la prueba de su ocurrencia, explicando en qué medida torna imposible, o afecta gravemente, el cumplimiento de nuestras obligaciones, proponiendo fórmulas atemperadas de cumplimiento proporcionadas y equitativas en función de cada caso y, en definitiva, acreditando desde un primer momento el comportamiento diligente y cumplidor que en cada caso quepa exigir en razón a sus circunstancias.

La diversidad de supuestos que pueden darse en relación con esta materia hacen imposible establecer pautas de actuación que vayan más allá de las expuestas, de incuestionable carácter general, y por tanto, quizás insuficientes en su caso. Si es así, no lo dude. Llámenos, o contáctenos, y consulte su caso particular con uno de nuestros especialistas. Estaremos encantados de ayudarle tanto en la negociación con la propiedad (obligada a ser sensible a sus necesidades en estas circunstancias) como en la defensa de su caso ante los Tribunales, llegado que sea el momento.

Raúl Tenés – Abogado Socio

Oficina Donostia

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