Publicado 03.04.2020
Según la mayoría de los contratos de arrendamiento de locales de negocio, y/o de industria, en estos primeros días de mes es cuando llega el momento de hacer efectivo el abono de las rentas pactadas entre arrendador y arrendatario.
Sin embargo, este mes la situación es diametralmente opuesta a la habitual hasta ahora. La crisis sanitaria del COVID-19 ha derivado tanto en el cierre de algunos negocios, como en la reducción de los ingresos de estos que hacen peligrar la posibilidad atender normalmente sus obligaciones contractuales.
Esto provoca una situación de incertidumbre extrema que pone en riesgo el cobro de las rentas por parte de los propietarios de los inmuebles sin tener culpa alguna en esta situación, al igual que los arrendatarios.
El actual Estado de Alarma en el que nos encontramos, y la orden contenida en el R.D. 10/2020 de fecha 29.03.2020 por el que solo las actividades esenciales pueden seguir trabajando, nos sitúa en un escenario de Fuerza Mayor que difícilmente hubiera podido ser previsto por las partes a la hora de celebrar sus contratos de arrendamiento.
Tampoco el Gobierno en ninguno de los paquetes de medidas legislativas aprobadas en los últimos días ha regulado qué ocurre con los arrendamientos de locales de negocio, y/o de industria.
Por lo tanto, estamos en un escenario en el que ni los contratos ni la ley han previsto expresamente cómo afrontarlo y solventarlo, por ello desde nuestro despacho recomendamos tener en cuenta las siguientes pautas:
- Revisar el contrato de arrendamiento.
Como hemos dicho antes es poco probable que se haya incluido en su contrato una cláusula que regule cómo actuar en casos de fuerza mayor, pero no obstante sería recomendable revisar el mismo para cerciorarse. Nuestros despacho puede hacerlo por usted si está interesado.
- Actuar siempre de buena fe y buscando el consenso.
Hay que ser consciente en primer lugar de que ni arrendador ni arrendatario han fomentado o propiciado la situación en la que nos encontramos, y por tanto no se puede responsabilizar a ninguno de ellos de lo acontecido. Los dos son partes perjudicadas.
Por lo tanto, si el arrendatario no puede cumplir con el pago de la renta por que ha tenido que cerrar su negocio, y hasta la fecha venía cumpliendo, existe causa justificada para negociar una suspensión, aplazamiento del contrato o reducción de la renta.
- Si se llega a un acuerdo documentarlo por escrito.
Si, tras discutir el asunto entre las partes, y como es deseable, se llegara a un acuerdo modificando la renta o su forma de pago durante el tiempo que se prolongue esta circunstancia excepcional, es aconsejable buscar el asesoramiento de un abogado para que redacte un documento con el acuerdo alcanzado y sus efectos a fin de hacerlo del modo correcto y evitar posibles futuros problemas.
Nuestro despacho puede ayudarle en la gestión de las negociaciones, bien con el arrendador, o con el arrendatario, para lograr el acuerdo más beneficioso para ambas partes teniendo en cuenta la situación que vivimos.
- Si no se llega a acuerdo tiene que decidir un Juez.
En este caso, una vez se reanude la actividad de los Juzgados habrá que presentar la correspondiente demanda civil para iniciar un procedimiento judicial de reclamación de rentas, y en dicho caso no es fácil dar un pronóstico, pues no ha habido en la historia reciente situaciones tan graves como esta pandemia.
No obstante, hay precedentes de sentencias del Tribunal Supremo que resuelven casos de fuerza mayor en los que, al igual que el presente, no era posible prever de ninguna manera el evento que impide cumplir con el contrato. Las resoluciones en estos casos dictaban que se podría llegar a una minoración de la renta incluso a una suspensión y liberación de la obligación de pago temporal.
Finalmente, les recodamos que es muy importante analizar cada caso en concreto porque los más mínimos detalles pueden ayudar a alcanzar un acuerdo o, en caso de que este no sea posible, a inclinar la balanza judicial en favor de los intereses de una u otra parte. No deje de consultarnos su caso, y despeje todas sus dudas.
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